5 idées reçues sur l’immobilier

L’immobilier (en dehors de la résidence principale qui est un choix de vie, et de la résidence secondaire qui est un luxe) est un placement qui obéit aux mêmes règles que les autres. Son prix est déterminé par un marché avec une offre et une demande, en fonction de 3 critères, à savoir rendement, risque et liquidité :

• S’il ne vous offre pas de rendement il ne vaut rien.
• S’il vous offre un rendement il présente à l’évidence un risque : le risque que ce rendement baisse ou disparaisse : un appartement qui ne se loue plus, un commerce qui devient mal situé, un immeuble de bureau vide. Dans ce cas la valeur de marché du bien immobilier chute.
• Elle chute d’autant plus que le bien n’est pas “liquide” : vous ne pouvez pas le revendre rapidement. Du coup un acheteur éventuel, sachant qu’il ne pourra pas non plus le revendre rapidement demandera une “prime de liquidité”. Dans un marché baissier il vous fera une offre à très bas prix. Dans un marché haussier, il escomptera que vous oubliez le risque et il vous offrira un prix très haut.

Logique non ? Alors pourquoi malgré tout vous avez envie de croire que l’immobilier n’est pas risqué ?

A cause de trois “illusions” d’optique :

• L’effet d’assimilation : on associe l’immobilier à des exemples peu risqués qu’on a en tête (résidences principale, commerces florissants) et le marketing des produits immobiliers renforce cet effet.
• L’illusion temporelle : en bourse on voit les cours bouger tous les jours. Dans l’immobilier le temps est la plupart du temps calme. Notre esprit a tendance à extrapoler le présent et à oublier les crises d’il y a 10 ou 20 ans (astuce pour s’en rappeler : le marché anglais du bureau a chuté de 20% en 2016) .
• L’illusion d’optimisme : quand on pense maitriser la situation (trouver un locataire) on est moins sensible au risque (sauf si on a vécu la situation soi-même, ce qu’on appelle un investisseur… averti).

2) “Il faut 50% de son patrimoine en immobilier et 50% sur les marchés”

Cette répartition n’a aucune vertu particulière. Mais il y a de la sagesse à se fixer des limites ! Lesquelles ?

• Tout d’abord avant de regarder une répartition il faut exclure la résidence principale qui obéit à d’autres raisonnements.
• Ensuite, vous devez veiller à ce que vos choix vous apportent deux bénéfices qui ne dépendent pas de son montant mais uniquement de sa répartition, à savoir liquidité et diversification :
  • La liquidité est indispensable car votre argent ne sert à rien si vous ne pouvez pas l’utiliser au moment nécessaire. Or le moment nécessaire pour vous c’est parfois quand les investissements vont mal. Et dans ce cas vous êtes pressé : si le bien n’est pas liquide vous allez devoir consentir un discount très élevé pour en tirer de l’argent. C’est le gros problème de l’immobilier. Donc il faut une somme suffisante “hors immobilier” et dans des placements “liquides” pour pouvoir la mobiliser en cas de nécessité.
  • La diversification doit vous éviter de tout “jouer” sur un seul pari. En fait vous n’avez en général pas envie de “jouer” avec votre argent. Or vous ne connaissez pas l’état futur des marchés. Vous devez donc limiter votre risque de perte en investissant dans des biens qui évoluent de manière indépendante les uns des autres.

En conséquence une idée plus recevable serait :

• Avoir au moins 30% d’investissements liquides.
• Eviter d’avoir plus de 50% de son patrimoine concentrés sur exactement le même marché immobilier local (par exemple Paris intra muros).

3) “La fiscalité immobilière est favorable… ou défavorable”

Il n’est pas plus vrai de dire que la fiscalité immobilière « de droit commun » (appartement loué) est défavorable, que de dire que l’immobilier “défiscalisant” est une bonne affaire.

Dans le cas de l’immobilier défiscalisant soyez certain que l’envie de faire une bonne affaire et de payer moins d’impôts ne vous coûte pas un prix et un risque trop élevés.

Dans le cas de l’immobilier classique destiné à la location ne prenez pas une décision sans une analyse de la rentabilité nette d’impôts et des bons conseils d’optimisation fiscale.

Expertise et calculs précis sont de rigueur pour que au final la fiscalité immobilière VOUS soit toujours favorable.

4) “Les résidences de tourisme, EPHAD, etc. c’est de l’immobilier”

Oui… et surtout non.

Comment fonctionne le schéma :

Vous achetez les murs d’un appartement à la montagne ou dans un centre de soin ou dans une maison de retraite médicalisée. Vous êtes donc effectivement propriétaire d’un bien immobilier. Mais votre rentabilité ne dépend pas cette fois ci d’un marché immobilier. Elle va dépendre uniquement de la capacité de l’exploitant à vous payer un loyer. Certes ce loyer est garanti pour une certaine durée. Mais ensuite ? Si son exploitation marche bien, il vous paiera bien. S’il fait faillite parce qu’il a mal géré son entreprise, ou parce qu’il n’y a plus de neige à la montagne, ou parce que les tarifs de la sécurité sociale ont changé… il ne vous paiera plus. Avec tout un tas de variantes entre les deux.

Vous n’avez aucune maitrise sur votre bien (vous ne pouvez pas décider de louer à un étudiant une chambre au milieu d’une maison de retraite), et vous ne comprenez en général pas comment cette entreprise fonctionne et encore moins comment elle fonctionnera dans 10 ans.

Finalement seule le titre de propriété et la fiscalité des revenus sont de “l’immobilier” dans ce type d’opérations.

Attention cela ne veut pas dire que ces investissements ne peuvent pas avoir un rapport rendement/ risque attractif, juste qu’il ne faut pas prendre des décisions d’achat avec les critères habituels d’un bien immobilier, et demander un rendement supérieur à ceux-ci.

5) “L’immobilier en détention indirecte, sous forme de parts de sociétés immobilières c’est bien… ou c’est mal…”

Les deux idées reçues existent, alternativement dans le temps. Il y a 25 ans c’était un grand succès. Il y a 10 ans personne n’en voulait. Depuis 2 ou 3 ans c’est le produit “à la mode”.

De quoi s’agit il ? Au lieu d’acheter un appartement pour le louer vous achetez 1/1 000 des parts d’une société qui a acheté 1 000 appartements et les loue. Ou la même chose pour un commerce, ou pour des tours de bureau (sauf que vous ne pouvez jamais acheter vous-même une tour de bureau).

Avantages incontestables :

• La diversification : si un appartement sur les 1 000 ne se loue pas vous ne serez pas celui qui “n’a pas eu de chance”. Et comme cela arrive plus souvent qu’on ne le croit… cela vous protège du biais d’optimisme
• L’accès à des marchés immobiliers plus variés : vous n’iriez pas seul investir dans des commerces, des entrepôts, des bureaux, voire à l’étranger. Vous pouvez ainsi diversifier les types d’investissement.
• La liquidité : vous investissez la somme que vous voulez, et en général vous pouvez en disposer assez facilement (attention en cas de crise, vous pouvez être “coincé” plusieurs mois et subir toute la chute du marché, les investisseurs d’il y a 20 ans s’en rappellent)

En contrepartie de ces avantages, et aussi du fait que vous n’allez pas gérer vous même et donc gagner du temps, vous allez logiquement payer des frais de gestion qui vous priveront d’une partie du rendement.

Vous n’aurez pas moins de risque de “marché” que pour un investissement direct en moyenne mais vous éviterez les risques extrêmes lié à un bien unique, et donc vous êtes un peu mieux protégés.

Et pour finir vous aurez la possibilité de choisir pour ces parts de sociétés un mode de détention et donc une fiscalité immobilière, mobilière ou celle de l’assurance vie.

Auteur : Nicolas Schimel