Propriétaire ou locataire, ce n’est pas seulement une question d’argent

La sagesse populaire et la tradition ont longtemps considéré que la réponse était évidente : devenir propriétaire était une aspiration normale, voire un passage obligé dans son cycle de vie, quand on en a les moyens (Cette même sagesse populaire est aussi responsable de pas mal d’idées reçues sur l’immobilier). Aspiration qui est au final remplie par plus de 70% des foyers français au moment de la retraite, et qui reste l’objectif numéro 1 des moins de 35 ans.

Mais avec l’accroissement des mobilités, l’augmentation des prix de l’immobilier, ou la nécessité de préparer financièrement sa retraite, le doute peut s’installer. Alors où on est on en 2021 ? L’achat d’une maison ou d’un appartement n’est pas seulement une question d’argent !

Acheter sa résidence principale : un choix de vie avant tout

Votre résidence principale est par définition un bien unique pour vous. Elle a une valeur qui est avant tout une “valeur d’utilité” qui est lié au bien être matériel et psychologique qu’elle va vous apporter. Cette valeur n’a en général rien à voir avec une valeur de marché, et va s’en déconnecter avec le temps (vous pouvez vivre mieux dans votre maison alors que le marché baisse et vice versa).

La décision doit donc être prise avant tout en fonction de vos projets actuels et futurs.

Les propriétaires sont en général plus heureux

Ils s’impliquent plus à améliorer leur cadre de vie, ils ont une sensation de maitrise et de sécurité, leur famille a plus de liens sociaux avec les communautés. Cet effet est largement renforcé lorsqu’on est en couple ou en famille. C’est même parfois ce qui déclenche l’arrivée d’un enfant. Le risque est que votre vie ne se passe pas comme prévu et vous contraigne à déménager. Mais quand on se connaît bien on peut projeter ces avantages et ces risques, et en tous les cas personne ne peut le faire à votre place. 

En a t-on tout simplement les moyens ?

C’est la question principale. La somme que vous pouvez consacrer à un achat dépend de deux paramètres uniquement: votre apport de départ et votre épargne future.

Sachant que les banques françaises limitent votre capacité d’emprunt à environ 1/3 de vos revenus en théorie – c’est une sagesse qui a évité chez nous bien des problèmes que d’autres pays ont connu- on peut donc donner une formule simplifiée mais robuste :

• prenez votre capital de départ disponible
• déterminez votre capacité d’épargne annuelle, limitée à 1/3 des revenus
• multipliez par 20 cette capacité d’épargne (on fait le pari que la revalorisation de vos revenus compensera le niveau des taux d’intérêt) et ajoutez ce nombre au capital de départ
• abattez le total de 20% (pour tenir compte des frais de transaction, de quelques travaux, de l’aménagement et des imprévus)
• et vous saurez combien vous pouvez consacrer à cet achat.

Votre « pouvoir d’achat » ne dépend pas du lieu où vous voulez habiter, mais le contraire peut être vrai. Tant que devenir propriétaire accroit votre bien être actuel et futur, vous pouvez alors essayer d’optimiser : l’achat d’une résidences principale n’est pas un choix économique mais un choix de vie sous contrainte économique ce qui est très différent (et plus simple).

Des avantages… et des risques souvent sous estimés

Si l’achat d’une résidence principale n’est pas un choix économique, il y a en sa faveur quelques atouts “financiers” qu’il est bon d’avoir en tête :

• être propriétaire apporte une grande sécurité au moment de la retraite. Le risque de changements de mode de vie devient plus faible, et la protection contre l’inflation est très appréciable, même si en France les locataires âgés sont relativement bien protégés. L’arrêt du crédit compense aussi une partie de la baisse de revenus à la retraite.

• la fiscalité sur les “revenus” est favorable. Si vous n’achetez pas votre résidence principale votre épargne va s’accumuler. Ses revenus et ses plus values sont taxées à environ 30% (depuis l’instauration de la flat tax les calculs sont plus faciles). Si vous êtes propriétaire votre “revenu” est un “loyer virtuel” qui n’est pas taxé. En cas de plus value à la revente celle-ci n’est pas non plus taxée.

• l’achat d’un bien immobilier est une excellente occasion pour recevoir une donation de ses ascendants, s’ils en ont les moyens (ce qui illustre le fait que la donation est l’un des actes financiers les plus “rentables” car l’argent vaut beaucoup plus pour celui qui le reçoit que pour celui qui le donne) .

Reste toutefois à ne pas sous- estimer les risques déjà signalés

• le risque de devoir revendre en cas de changement dans la vie de la famille (déménagement professionnel, divorce ou au contraire nombreuses naissances). Le prix de revente n’est pas garanti et les coûts de transaction et de changement représentent environ 10% à chaque opération.

• le risque de payer excessivement cher : la préférence pour le présent et la trop grande confiance en soi poussent souvent à la faute dans un moment où la composante émotionnelle du choix est très forte. Une variante, presque pire, est le risque de sur estimer la qualité du bien. Essayer de faire un calcul de rentabilité, même simplifié, en rapportant le “loyer” fictif qu’on serait prêt à payer au prix du bien, peut éviter une valorisation aberrante.

• le risque d’un schéma financier trop tendu : là aussi l’optimisme et la préférence pour le présent peuvent amener à faire des mauvais choix. N’essayez pas de tromper votre banquier : vous vous trompez vous même.

La réglementation française, tant sur les diagnostics liés aux biens, que sur la sécurité des transactions (notaires) et que sur les mécanismes d’endettement, est une des plus protectrices au monde. Mais elle n’empêche pas des erreurs de jugement à des moments où vous pouvez être votre “meilleur ennemi” ni ne garantit à chacun des talents de négociateur.

Etre accompagné dans sa réflexion dans ce moment important est donc utile

Par des parents, des amis, et bien évidemment en échangeant en couple s’il s’agit d’un achat conjoint. En consultant un professionnel si vous en ressentez le besoin, sur des aspects sur lesquels ils vous apporteraient de la compétence, ou un regard neutre. L’important est que la décision soit suffisamment débattue avant d’être prise. Et si vous décider d’acheter le volet financier soit suffisamment éclairé et maitrisé pour qu’il soit un facilitateur de votre projet (“on est clair sur le financement”) et non un facteur de stress (“on ne sait pas si ça va passer”), ce qui bonifiera autant votre recherche de bien que vos négociations.

Auteur : Nicolas Schimel