Les OPCI viennent compléter les placements traditionnels. Ils vous permettent d’investir dans l’immobilier à partir de quelques centaines d’euros et de diversifier votre épargne mais aussi d’investir simultanément dans des actifs immobiliers et financiers.
1 – Qu’est-ce qu’un OPCI ? Comment ça marche ?
Une OPCI est un Organisme de Placement Collectif en Immobilier.
Selon la définition de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), “c’est un placement collectif non coté en bourse. Géré et créé par une société de Gestion , il réunit l’épargne d’investisseurs pour le placer dans l’immobilier locatif.”
Mélange d’actifs immobiliers et actifs financiers dont le concept est atypique, l’OPCI mérite un minimum d’éclaircissements.
Sous quelle forme existe-t-il ? Comment est versé sa performance s’il est positionné sur deux marchés à la fois, enfin que devez-vous déclarer fiscalement et comment?
FPI ou SPPICAV, de quoi parle-t-on ?
L’OPCI appartient à la catégorie des fonds d’investissements alternatifs ou “FIA” dans deux sous-catégories réglementaires:
-Les FPI : Fonds de Placement dans l’immobilier à l’image des fonds de commun de placement.
–Les SPPICAV: Société de Placement à Prépondérance Immobilière sur le modèle des SICAV.
La plupart des OPCI accessibles au grand public notamment dans des contrats d’assurance vie sont des SPPICAV.
Quelle est la différence avec une SCPI?
Tout comme une SCPI , en investissant dans un OPCI, vous déléguez la gestion d’un patrimoine immobilier à une société de gestion qui va s’occuper de la location des biens des charges, des travaux.
La principale différence réside dans sa composition: une SCPI détient des actifs immobiliers à 100%, alors qu’un OPCI est un mixte d’actifs immobiliers et actifs financiers.
Il détiendra au minimum 60% d’actifs immobiliers sous différentes formes( immeubles, parts ou actions de sociétés immobilières), 5% min de liquidités, et le reste sur des actifs financiers (actions, obligations…).Ces règles de composition doivent être respectées à chaque exercice de l’OPCI au 30 Juin ou au 31 déc.
L’investisseur va donc recevoir un revenu (FIP) ou un dividende (SPPICAV) et sera informé trimestriellement de la valorisation des actifs immobiliers mais aussi de la performance mensuelle des actifs financiers de l’OPCI.
Comment sont déterminés revenu et valorisation ?
Le revenu sera constitué des loyers perçus, de la quantité de parts détenues mais aussi du rendement des actifs financiers détenus.
L’OPCI va émettre une valeur liquidative (valeur de la part) permettant la souscription et le rachat.
-> Une liquidité assurée
A la différence d’une SCPI, un OPCI présente une plus grande liquidité. Ce qui signifie qu’en tant qu’investisseur vous pouvez souscrire des parts ou des actions d’OPCI sur la base de la valeur liquidative. Déterminée par la société de gestion, elle est déterminée au moins tous les six mois et au plus deux fois/mois (selon une périodicité adaptée à la politique de gestion de l’OPCI, à la nature des actifs détenus, ainsi qu’à celle des souscripteurs).
-> Des frais assumés
Les frais liés à l’acquisition de parts d’OPCI comprennent une commission de souscription (droit d’entrée) et éventuellement aussi une commission de rachat (droit de sortie).
2 – Est-ce intéressant d’investir dans un OPCI ?
Pour rappel les principaux acteurs sont AXA, AMUNDI, La Française, CILOGER, PRIMONIAL REIM…
En réalité, sur quoi investit-on vraiment à travers ces OPCI ?
Le patrimoine immobilier de l’OPCI dépendra des choix de sa société de gestion en termes de secteur et de zone géographique.
Certaines OPCI sont investis de façon très diversifiée dans les bureaux, commerces, logements, hôtels mais aussi santé et éducation, comme par exemple l’OPCI PREIMium de Primonial Reim qui au dernier trimestre 2022 détenait 41% bureaux, 22% Santé /Education, 16,2% d’Hôtels, 13,4% de résidentiel, 7,4% en Commerces.
D’autres favorisent le secteur tertiaire comme l’OPCI Swisslife Dynapierre qui se concentre sur l’immobilier tertiaire: au 31/10/2022, le fonds était investi en bureaux (52,42%), commerces (15,53%), hôtels (11,85%), logistique (10,8%), services (9,32%).
Enfin d’autres sont investis majoritairement dans l’immobilier d’entreprise comme OPCIMMO d’Amundi ( 72,2% de l’OPCI au 30/02/2022, et les principales lignes du portefeuille représentées sur le marché allemand)
En termes d’actifs financiers, les investissements réalisés sont effectués sur des foncières cotées, des titres financiers, des Actions, des Obligations, des titres du Marché Monétaire dont le choix est guidé par celui de la société de gestion dont ils dépendent.
Enfin certaines offrent un label ISR, comme l’OPCI PREMium.
Investir dans un OPCI est-il rentable?
Les frais de gestion annuels se situent entre 1 à 2% en moyenne.
Une fois déduits les frais annuels le rendement moyen des OPCI depuis 5 ans a été :
2017: 4,14%
2018: 0,85%
2019: 5,43%
2020: -1,55%
2021: 3,8%
Derrière ces moyennes se cachent des performances des OPCI très variables en raison de la diversité de composition de leurs actifs financiers soumis aux variations des marchés financiers.
Par exemple, en 2021, certaines des OPCI les plus connues telle que OPCIMMO (Amundi Immobilier), Axa Selectiv Immo (Axa REIM) et Diversipierre (BNP Paribas) ont rapportées respectivement 3,02%, 7,28%, 3,37%.
Enfin pour calculer la rentabilité réelle nette il faut y ajouter (ou soustraire) des frais de souscription acquis à l’OPCI (couvrent les frais et taxes relatifs à l’acquisition ou la cession des actifs) parfois élevés, exprimés en % de la valeur liquidative (6% pour Diversipierre de BNP) associés parfois à des frais non acquis à l’OPCI (3 % pour Diversipierre, 5% pour OPCIMMO d’Axa) qui rémunèrent la société de gestion et le commercialisateur.
Dans le cadre de l’assurance les frais de souscription initiaux sont complétés par les frais d’entrée propres au contrat d’assurance-vie s’il est investi dans ce cadre.
Est-ce un placement risqué?
Investir dans un OPCI ne procure aucune garantie en capital et vous expose au risque des marchés immobiliers et financiers. Il peut être donc soumis à de fortes fluctuations haussières ou baissières. Par ailleurs, une des particularité d’un OPCI est qu’il peut avoir recours à l’emprunt, et le soumet de ce fait également aux risques liés à l’endettement et au crédit.
Tous les placements OPCI sont répertoriés à un niveau de risque 3 /4 par l’AMF. Cet indicateur de risque part de l’hypothèse que l’investisseur conserve l’OPCI sur un temps de détention recommandé de 8 à 10 ans.
Comment être sûr de faire le bon choix?
Pas facile de s’y retrouver tant la gamme des OPCI s’est élargie ces dernières années mais quelques éléments peuvent être toutefois retenus:
-La poche immobilière: qualité des actifs et secteur privilégié, répartition géographique, qualité des locataires, durée des baux etc.
-Les actifs financiers : qualité, zone géographique, secteur.
Ces éléments sont accessibles dans les documents réglementaires à destination des investisseurs: DICI, prospectus, rapports de gestion des fonds.
3 – Comment ça fonctionne en pratique
Comment puis-je investir sur l’ OPCI?
Vous pouvez acquérir des OPCI via un compte -titres ou via un contrat d’assurance-vie.
La majorité des OPCI dits “grand publics” sont aujourd’hui souscrits au travers d’un contrat d’assurance-vie et valorisés en unités de compte: à tout moment l’investisseur peut demander un rachat partiel ou total. La compagnie d’assurance dispose d’un délai de deux mois pour faire parvenir la somme.
Pourquoi l’assurance-vie reste un vecteur privilégié?
Outre l’assurance de bénéficier d’une liquidité équivalente, l’assurance-vie permet à l’investisseur de bénéficier de son cadre fiscal avantageux mais aussi de la clause bénéficiaire qui y est rattachée.
Une fiscalité différenciée
Si vous investissez en direct, vous serez soumis à une taxation différente selon le type d’OPCI: des revenus et plus-values en tant que revenus fonciers ou en tant que revenus de capitaux mobiliers:
- Parts de FPI: imposition en distinguant la nature mobilière ou foncière des revenus et plus-values effectivement perçus;
- Actions de SPPICAV: fiscalité des dividendes mobiliers pour les dividendes et les plus-values :
Si vous investissez dans un OPCI dans le cadre de votre contrat d’assurance-vie, l’OPCI prend la forme d’une unité de compte intégrée à un contrat multi-support. La fiscalité applicable sera donc celle de l’assurance-vie (aucune imposition sur les intérêts et plus-values générés et ce tant que vous n’effectuez aucun rachat. Après 8 ans en cas de rachat partiel ou total, les intérêts et plus-values générés bénéficieront d’un abattement de 4600€ (pour une personne seule) ou 9200 € (pour un couple avec imposition commune).
Sa présence au sein du contrat d’assurance-vie lui permet également de bénéficier du cadre fiscal avantageux de la transmission. Au moment du décès, chaque bénéficiaire désigné dans la clause rédigée à cet effet, peut profiter d’un abattement de 152 500 € pour les versements réalisés avant 70 ans, 30 500 € à partager par l’ensemble des bénéficiaires pour les primes versées après 70 ans.
Dois-je déclarer mes OPCI au titre de l’IFI?
Selon les dispositions du Code Général des Impôts, sont imposables à l’IFI les immeubles, soit : les droits sur les immeubles, ainsi que les parts ou actions de société, pour leur valeur représentative des droits immobiliers. Cela fait entrer dans l’assiette de l’IFI les parts de SCPI ou d’OPCI, qui seront soumises à cet impôt.
L’assurance-vie entre également dans le cadre de l’IFI : elle est incluse dans le patrimoine du souscripteur, à hauteur de la fraction de sa valeur représentative des actifs imposables.
Auteur : Nathalie Viron
