Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier.
C’est un support d’investissement collectant l’argent des particuliers avant de l’investir dans le parc locatif et d’en assurer la gestion. Une SCPI émet des parts sociales à destination d’investisseurs particuliers à qui elle offre un rendement via le versement de dividendes (SCPI de rendement) ou permet grâce à l’intégration de dispositifs fiscaux une optimisation fiscale (SCPI fiscales). Une troisième catégorie appelée SCPI de “Plus-Values” investit uniquement dans les biens immobiliers qui sont décotés. Contrairement aux SCPI de rendement et aux SCPI fiscales, elles ne distribuent pas de loyers et permettent ainsi d’éviter l’imposition sur les revenus fonciers.
Pourquoi les SCPI sont une classe d’actifs “à part” ?
Les SCPI, appelées communément “pierre-papier”, appartiennent à la classe d’actifs immobiliers. Elles présentent la particularité de pouvoir investir dans l’immobilier de façon indirecte par acquisition de parts d’immobilier (de bureaux, de commerces, d’établissements de santé etc… ) pour des montants plus accessibles.
Combien vaut une part de SCPI?
En moyenne on peut acquérir des parts de SCPI à partir de 150 € jusqu’à 10 000 € voir plus selon les SCPI.
Quel risque réel prend-on quand on investit en SCPI?
La notion de mutualisation du risque
La détention de parts par différents acquéreurs plutôt qu’un risque pris par une seule personne sur un seul bien physique engendre une mutualisation du risque: le risque est réparti entre plusieurs biens et réparti tous les porteurs de parts. Cela permet d’éviter par exemple qu’un mauvais investissement (un immeuble de bureau qui trouve difficilement preneur) ou des incidents de parcours (des travaux de rénovation plus longs que prévu) pèsent sur la rentabilité de manière forte. Cela permet aussi de réduire le risque de dépréciation lié à des conditions de marché souvent locales dans l’immobilier.
Mais pas l’absence de risque
L’intérêt de l’immobilier est d’abord d’obtenir des revenus. Or ces revenus sont conditionnés à l’existence de locataires qui payent leur loyer. Des conditions économiques difficiles peuvent jouer sur le “taux de vacance” ou sur la renégociation des loyers. Dans l’autre sens, en période d’inflation, les loyers vont être revalorisés et donc varier à la hausse. Enfin, la valeur de marché de l’immobilier peut fluctuer.
Comme la vente d’un immeuble et la constatation d’une plus ou moins value sont assez rares (le but des SCPI est de conserver des biens pour distribuer des loyers), c’est par des valeurs d’expertise qu’on constate l’évolution du patrimoine de la SCPI et donc du prix des parts. Elles changent donc à une fréquence faible. De plus tant que le titulaire n’a pas vendu ses parts, c’est le revenu qui l’intéresse plus que la valeur du bien (comme cela devrait être le cas pour des actions d’ailleurs).
Comment est évalué le risque d’une SCPI par rapport à un produit financier?
L’indicateur synthétique de risque permet d’apprécier le niveau de risque d’un placement par rapport à d’autres.
Comme pour les autres placements cet indicateur tente de “capturer” les différents types de risque: risque de perte en capital (aucune garantie), risque de liquidité (pas d’acquéreur), risque de marché (en fonction de l’évolution de la conjoncture économique et immobilière), risques liés à l’endettement de la SCPI, de durabilité du bien.
La résultante de ces calculs fait que les SCPI sont en général catégorisées à un niveau de risque de 3 à 4 sur une échelle de 1 à 7.
Ce niveau de risque reflète bien la faible “volatilité” de ce placement (les valeurs fluctuent lentement), mais assez mal la faible liquidité des SCPI (il est parfois difficile de vendre au prix facial). La détention dans l’assurance vie, qui apporte une garantie de liquidité et à ce titre un facteur de réduction du risque des SCPI, souvent “rémunéré” par des frais ou pénalités qu’il faut examiner.
Comment choisir sa SCPI ?
Dans le marché actuel, la qualité des SCPI s’évalue au regard de leur secteur d’investissement (bureaux, commerce, résidentiel, logistique, santé etc…) porteurs du potentiel de gain (valorisation des biens immobiliers) mais aussi de leur capacité à apporter un rendement locatif élevé.Le taux d’occupation devient ainsi un indicateur essentiel.
Ce support est donc intéressant à titre de diversification mais reste un investissement résolument à part dont la liquidité demeure non immédiate. Il ne constitue pas un support “miracle” : Des frais d’entrée sont prélevés, les rachats sont possibles mais peuvent supporter des pénalités en cas de sortie.
(*) Une des particularités des SCPI acquises “en direct” (hors assurance-vie) est que les frais d’entrée qui sont en fait les frais de souscription propres à la SCPI ne seront réellement payés qu’au moment de la revente des parts. c’est la raison pour laquelle on parlera alors de prix de retrait (La valeur de retrait est égale à la somme restante des parts, une fois les frais de souscription retirés.).
Investir dans une SCPI est-il rentable?
Le taux de rendement d’une SCPI est appelé le TDVM (taux de distribution de la valeur de marché” et depuis le 1er janvier 2022 “Taux de distribution”). Il est un indicateur essentiel (*) pour tout investissement en SCPI.Il représente le dividende annuel versé par la SCPI divisé par le taux moyen de souscription.
En 2021 un nombre important de SCPI a pu afficher des taux supérieur à 4%, ce qui était intéressant au regard de la rentabilité des placements de risque moyen.
Ces taux de rentabilité sont le reflet d’un intérêt certain qui ne devrait pas se démentir dans les prochaines années malgré la détérioration des perspectives économiques. Certains secteurs comme l’immobilier de bureaux devraient connaître une croissance plus faible tandis que d’autres comme le secteur résidentiel (lié à l’indice des prix à la consommation il permet une couverture contre l’inflation), les infrastructures hôtelières, la logistique, la santé devraient porter les performances de ce marché.
En cas d’inflation durable, les impacts sur les SCPI devraient être de deux nature: d’un côté les loyers perçus, sur le moyen long terme, se revaloriseront, ce qui protégera les porteurs de part. De l’autre, les taux d’intérêt seront sans doute plus élevés ce qui peut impacter la valeur des parts de SCPI à la baisse. La résultante peut être assez différente d’une SCPI à l’autre.
(*)Pour autant le taux de distribution doit être complété par des indicateurs comme le taux d’occupation financier, la valeur de reconstitution ou encore le report à nouveau pour appréhender pleinement la pertinence d’une SCPI.
(**)Primonial Reim – Recherche et stratégies – Projections 2022-2026
Comment est imposée une SCPI?
Les revenus trimestriels ou semestriels distribués par une SCPI sont à intégrer dans votre déclaration sur le revenu au titre des revenus fonciers.
Dois-je déclarer mes SCPI au titre de l’IFI?
Il faut rappeler enfin que les SCPI sont bien à intégrer dans votre déclaration d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Si elles sont détenues au sein d’un contrat d’assurance-vie, la valeur de rachat des contrats d’assurance-vie en unité de compte rachetables est assujettie à l’IFI à hauteur de la valeur des biens et droits immobiliers et des parts taxables.
